Vorvertrag beim Hauskauf

Wer sein Haus verkaufen möchte, muss damit rechnen, dass das nicht von heute auf morgen funktioniert. Auch Menschen, die sich nach einem Eigenheim umsehen, können davon ausgehen, dass es einige Zeit dauert, ein passendes Objekt zu finden. Klappt es dann doch überraschend schnell, sind oftmals sowohl der Verkäufer als auch der Käufer noch nicht soweit, den Eigentumswechsel sofort zu vollziehen. In diesem Fall bietet sich der Abschluss eines Vorvertrages beim Hauskauf an, eine Praxis, die immer wieder vorkommt.

Pixabay.com © geralt CCO Public Domain Die Zeiten, dass man per Handschlag einen Hauskauf besiegeln konnte, sind lange vorbei.

Was versteckt sich hinter der Bezeichnung Vorvertrag?

Beim Vorvertrag handelt es sich ebenso um eine vertragliche Vereinbarung wie beim eigentlichen Kaufvertrag. Er wird geschlossen, wenn grundsätzliche Einigung über den Hauskauf bzw. -verkauf bereits besteht – der Eigentumswechsel jedoch erst zu einem späteren Zeitpunkt erfolgen soll. Der Vorvertrag verpflichtet beide Parteien zum Abschluss des Kaufvertrages zu einem festgelegten Zeitpunkt in der Zukunft.

Beispiel für einen sinnvollen Vorvertragsabschluss

Der Abschluss eines Vorvertrages beim Grundstücks- oder Hauskauf ist in Deutschland nicht verpflichtend. In einigen Fällen ist er jedoch durchaus sinnvoll. Ein Beispiel dafür könnte wie folgt aussehen:

Eine Familie ist bereits seit längerer Zeit auf der Suche nach ihrer Traumimmobilie in einer Lage, die sowohl günstig zum Arbeitsplatz als auch zur Schule liegt – jedoch ohne Erfolg. Sie hat dafür ein Grundstück für den Bau eines Eigenheims gefunden, das alle ihre Ansprüche erfüllt. Allerdings fehlen noch verschiedene Genehmigungen und die Finanzierung ist auch noch nicht unter Dach und Fach. Die Familie muss sich darauf einstellen, dass noch mehrere Monate bis zum Baubeginn verstreichen können. Da das Grundstück perfekt für sie ist und die Gefahr besteht, dass es entweder an jemand anderen verkauft wird oder der Preis steigt, schließen sie sinnvollerweise einen Vorvertrag ab.

Vorteile eines Vorvertrages für Verkäufer

• ein fester Käufer ist gefunden, womit Verkaufsbemühungen ihr Ende finden
• der Verkäufer profitiert von einer gewissen finanziellen Planungssicherheit

Pluspunkte für Käufer

• Objektsuche ist abgeschlossen, da eine feste Zusage vorliegt
• sie gewinnen Zeit, um mit dem Vorvertrag eine günstige Baufinanzierung abschließen zu können
• Eigenkapital bleibt bis zum finalen Kaufabschluss in den Händen des Käufers
• es besteht die Möglichkeit, ggfs. aus dem Kauf auszusteigen, wobei allerdings Schadensersatzansprüche seitens des Verkäufers gestellt werden können

Vorvertrag abschließen: Wie funktioniert es?

Der Vorvertrag wird zwischen Verkäufer und Käufer abgeschlossen. Grundsätzlich sollte dieser von einem Notar beurkundet werden.

Seine Einschaltung ist zwar nicht verpflichtend, jedoch besteht ansonsten keine rechtliche Verbindlichkeit, sodass die festgelegten Vereinbarungen im Streitfall vor Gericht keinen Bestand haben. Somit kann Rechtsgültigkeit allein erreicht werden, wenn der Vorvertrag notariell beurkundet wurde. Die entsprechenden Notarkosten berechnen sich wie folgt:

• das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) regelt die Gebühren
• generell fällt in Deutschland für Beurkundungen der doppelte Gebührensatz an, mindestens jedoch 120 Euro plus Mehrwertsteuer
• die Gebührenhöhe richtet sich nach dem Immobilienwert (Beispiel: Wert in Höhe von 300.000 Euro führt zu Notarkosten von 1.270 Euro für den Vorvertrag)
• Beratung, Vertragsentwurf, Beurkundungsgebühr sowie -termin sind in diesem Honorar beinhaltet
• hinzu können Auslagen wie Telefongebühren oder Porto kommen

Welche Seite die Notarkosten übernimmt, ist gesetzlich nicht geregelt. D.h., Käufer und Verkäufer haben die Möglichkeit, über diesen Punkt individuell zu verhandeln. Am besten wird die entsprechende Vereinbarung ebenfalls schriftlich im Vorvertrag festgehalten.

Pixabay.com © Tama66 CCO Public Domain Die Höhe der Beurkundungskosten sind im Gerichts- und Notarkostengesetz festgeschrieben.

Unterschied zwischen Vorvertrag und Reservierungsbestätigung

Manche Menschen verwechseln den Vorvertrag mit der sogenannten Reservierungsbestätigung. Letztere ist jedoch nicht dasselbe: Sie besagt ausschließlich, dass die Immobilie beispielsweise durch den eingeschalteten Makler für den vereinbarten Zeitraum nicht mehr beworben oder angeboten wird. Da die Reservierungsbestätigung in der Regel nicht notariell beglaubigt wird, ist sie auch nicht rechtlich bindend. Hauskäufer, die auf Nummer sicher gehen möchten, sollten deshalb in jedem Fall einen Vorvertrag abschließen.

Inhalt eines Vorvertrages beim Hauskauf

Sämtliche Vereinbarungen, die auch für den Kaufvertrag verpflichtend sind, stehen gleichfalls im Vorvertrag. Dazu gehören:

• namentliche Nennung der Vertragsparteien
• exakte Bezeichnung des Objektes laut Grundbuch, das Grundstücks- und Flurnummer enthält
• Kaufpreis
• Zahlungsmodalitäten
• vereinbarte Frist für den Kaufvertragsabschluss
• Grundvoraussetzungen für den Abschluss des Kaufvertrags, z.B. Finanzierung, Baugenehmigung
• Rücktrittsbedingungen
• Schadenersatzregelung

Bedeutung des Vorvertragsabschlusses

Wer sich für den Vorvertragsabschluss entscheidet, sollte bedenken, dass dieser weit mehr als eine formlose Willenserklärung darstellt. Hintergrund ist, dass beide Vertragsparteien Sicherheit erhalten, dass das Immobiliengeschäft in der Zukunft tatsächlich realisiert wird. Experten sprechen diesbezüglich auch vom Kontrahierungs- bzw. Abschlusszwang. Für beide Seiten gehen mit dem Vorvertrag sowohl Rechte als auch Pflichten einher. Zwar kann weder der Verkäufer noch der Käufer zum vereinbarten Immobilienhandel gezwungen werden, jedoch ist er insoweit bindend, dass ggfs. bei dessen Nichtzustandekommen eine Schadenersatzforderung im Raum steht.

Sie kann unter anderem vom Verkäufer gestellt werden, wenn der Käufer vom Geschäftsabschluss zurück tritt. Voraussetzung ist allerdings, dass zu diesem Zeitpunkt alle im Vorvertrag festgeschriebenen Kaufbedingungen erfüllt sind. Zur Veranschaulichung ein konkretes Beispiel:

Es wurden alle Baugenehmigungen erteilt und auch die Immobilienfinanzierung könnte geregelt sein. Der Käufer hat jedoch seine Meinung geändert und entscheidet sich daher trotzdem gegen das Immobiliengeschäft.

Um ein derartiges Szenario zu erschweren, gibt es die vertraglich vereinbarte Schadenersatzregelung. Die Höhe einer Vertragsstrafe oder ähnliches kann individuell festgelegt werden. Damit sie eine deutliche Hürde für den Rücktritt darstellt, handelt es sich in der Regel um einen empfindlich hohen Betrag.

Rücktritt vom Vorvertrag wegen nicht erfüllter Bedingungen

Wie zuvor beschrieben, tritt bei einem Rücktritt trotz erfüllter Bedingungen die Schadenersatzklausel in Kraft. Wie sieht es jedoch aus, wenn dies nicht der Fall ist? Fakt ist: Sollte seitens einer Partei eine wesentliche, schriftlich festgelegte Voraussetzung nicht erfüllt worden sein, hat die andere Partei das Recht zum Rücktritt vom Vorvertrag. Darüber hinaus darf dieser bei Entfallen der Geschäftsgrundlage aufgehoben werden. Darunter fällt, wenn sich herausstellt, dass

• der Käufer zahlungsunfähig ist,
• die sicher geglaubte Finanzierung nicht zustande kommt,
• er einen Unfall mit schwerwiegenden Folgen erlitt,
• eine Vertragspartei verstorben ist,
• die Immobilie im Nachhinein eine starke Beschädigung aufweist,
• die im Vorvertrag festgelegten Vereinbarungen für den Käufer unzumutbar sind.

Bestenfalls sollte man sich von einem – auf Immobilienrecht spezialisierten – Rechtsanwalt vor dem Rücktritt vom Vorvertrag beraten lassen. Laien können beispielsweise nur schwer einschätzen, was unter den Begriff „unzumutbare Bedingungen“ fällt. Zudem ist häufig unklar, ob die vorvertraglich festgelegten Vereinbarungen wirklich nicht erfüllt wurden. Weiterhin stellt sich für sie oft die Frage, ob die Schadenersatzklausel tatsächlich umgangen werden kann.

Wurde der Vorvertrag notariell beurkundet, kann dessen Einhaltung vor Gericht eingeklagt werden. Es empfiehlt sich dringend, zuvor eine fachliche Beratung zur persönlichen Absicherung in Anspruch zu nehmen. Die Rechtsanwaltskosten lohnen sich in der Regel, denn ein Gerichtsverfahren für die Verliererseite kann teuer werden.

Pixabay.com © WilliamCho CCO Public Domain Im Streitfall entscheidet das Gericht, welche Vertragspartei im Recht ist.

Tipps zur richtigen Reihenfolge beim Immobilienkauf mit Kreditfinanzierung

In den meisten Fällen wird ein Vorvertrag beim Hauskauf abgeschlossen, um zunächst die Finanzierung durch ein Kreditinstitut zu klären. Bei der Kredithöhe sollten neben dem Kaufpreis auch etwaige Modernisierungs- und weitere Kosten mit einbezogen werden. Dies kann etwas Zeit in Anspruch nehmen. Haben Darlehensnehmer die Zusage in der Hand und macht der Verkäufer letztendlich von seinem Rücktrittsrecht (trotz Verpflichtung zum Schadenersatz) Gebrauch, benötigt der Käufer den dazugehörigen Kredit nicht mehr.

Die Bank kann hierfür eine sogenannte Nichtabnahmeentschädigung einfordern. Sie verlangt diese immer dann, wenn der geschlossene Darlehensvertrag beendet wird, bevor die vereinbarte Summe ausgezahlt wurde. Mehrere Tausend Euro bis zu einem fünfstelligen Betrag sind möglich. Wie bereits zuvor erwähnt, wird im Vorvertrag eine verhältnismäßig hohe Schadenersatzzahlung festgelegt, die in der Regel die Nichtabnahmeentschädigung deckt. Aber wie sieht es aus, wenn er nicht abgeschlossen wurde? Wie können Käufer die „Strafe“ eines Kreditinstituts vermeiden und was können sie machen, wenn die Bank eine entsprechende Forderung stellt?

Kann der Verkäufer seine Verkaufsentscheidung bis zum Notartermin rückgängig machen?

Grundsätzlich hat der Verkäufer jederzeit vor dem Notartermin das Recht, seine Entscheidung für den Hausverkauf rückgängig zu machen. Mit Urteil des Bundesgerichtshofes aus dem Jahr 2017 (Az. V ZR 11/17) wurde dies bereits bestätigt. Folgender Sachverhalt lag dem Rechtsstreit zugrunde:

Der verhinderte Käufer hatte in dem dort entschiedenen Fall auch einen Kredit über 300.000 Euro aufgenommen. Dessen Bank verlangte eine Nichtabnahmeentschädigung von 9.000 Euro. Er musste nach der Entscheidung des BGHs diese Kosten selbst tragen.

Nur, wenn der Käufer nachweisen kann, dass der Verkäufer den Hausverkauf an ihn niemals vorhatte, gilt eine Ausnahme.

Schritt für Schritt beim Immobilienkauf mit Kreditfinanzierung

Generell wird empfohlen, die entsprechende Baufinanzierung nicht vor dem Abschluss des Kaufvertrages beim Notar zu unterschreiben. Erst wenn der Immobilienkauf notariell besiegelt wurde, sollte der Darlehensvertrag abgeschlossen werden. In der Regel reicht für den Notartermin die schriftliche Finanzierungszusage eines Kreditinstituts für das gegenständliche Objekt aus.

Möchte der Käufer die Baufinanzierung vor der Unterzeichnung des Kaufvertrages in der Tasche haben, sollte unbedingt Folgendes beachtet werden:

Der Notartermin liegt innerhalb der nächsten zwei Wochen nach Unterzeichnung des Darlehensvertrages.

Denn jeder Kreditvertrag kann innerhalb einer zweiwöchigen Frist widerrufen werden. Der Darlehensgeber darf in diesem Fall keine Nichtabnahmeentschädigung erheben. Sollte das Immobiliengeschäft doch noch platzen, bleibt der Käufer somit nicht auf unnötigen Kosten sitzen.

Alternativen, wenn das Kreditinstitut bereits eine Nichtabnahmeentschädigung gefordert hat

Generell lohnt es sich zu überprüfen, ob zwischen Kreditvertragsschluss und Kündigungserklärung mehr als 14 Tage lagen. Waren es weniger, stimmte die Formulierung des Widerrufsschreibens möglicherweise nicht. In diesem Fall käme allerdings eine Auslegung als Widerrufserklärung in Frage. Damit würde der Anspruch seitens des Kreditinstituts auf Nichtabnahmeentschädigung entfallen.

Ist an dem Ablauf der Widerrufsfrist nichts zu rütteln, sollte man sich die Widerrufsbelehrung genauer anschauen. Stellt sie sich als mangelhaft heraus, haben Darlehensnehmer die Möglichkeit, den Kredit auch später zu widerrufen – unabhängig von der zuvor erfolgten Kündigung. Auch dann kann das Geldinstitut die Nichtabnahmeentschädigung nicht beanspruchen.

Ein Ansatzpunkt kann gleichfalls sein, wie es zur „vorschnellen“ Kreditvertragsunterzeichnung kam. War beispielsweise ein Finanzierungsvermittler für den Darlehensnehmer im Einsatz, könnte zum Beispiel ein Aufklärungsmangel vorgelegen haben. Maßgeblich hierfür ins Auge zu fassen sind die Einzelheiten der Finanzierungsberatung sowie der geschlossene Vermittlungsvertrag bzw. die Beratungsprotokolle.

Ist die Erhebung der Nichtabnahmeentschädigung berechtigt, lohnt es sich in jedem Fall, deren Höhe zu kontrollieren. Es kommt immer wieder vor, dass den Mitarbeitern der Kreditinstitute Fehler bei der Berechnung unterlaufen. Teilweise werden außerdem zusätzliche Gebühren erhoben, die unzulässig sind.